• 关于《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》的解读

    为进一步规范土地增值税征收管理,增强土地增值税政策执行的确定性,税务总局制发了《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告2026年第3号,以下简称《公告》)。现解读如下:

    一、出台背景

    近年来,为做好土地增值税征收管理,各地税务机关不断建立健全工作制度,优化完善征管方式,有效提升了土地增值税管理服务效能。但同时,各地在一些涉税业务事项上还存在不同执行口径,不利于纳税人理解和遵从,也导致了一些管理风险。为进一步规范税收征管,优化办税环境,更好的服务全国统一大市场建设,并从制度上防范税收风险、执法风险和廉政风险,税务总局系统梳理了各地反映较为集中的土地增值税征管执行口径问题,并研究起草了《公告》。

    二、主要内容

    《公告》共9条,逐条解读如下:

    (一)第一条明确了土地增值税预征的申报起止时间

    纳税人应当自房地产开发项目首张预售许可证书(或现售备案证书)的发证当日起,按期申报预缴土地增值税。若取得预(销)售收入时间早于发证时间的,则应当自取得首笔预(销)售收入当日起,按期申报预缴土地增值税。纳税人自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日起,停止申报预缴土地增值税。

    【例】甲公司的某地房地产开发项目,于2026年2月1日取得首张预售许可证并开始预售,当地规定按月预缴土地增值税,则甲公司应当于2026年3月份征期,申报预缴税款所属期为2026年2月的土地增值税。但如甲公司于2026年1月已取得预收款,则应当于2026年2月份征期,申报预缴税款所属期为2026年1月的土地增值税。

    【例】甲公司的某地房地产开发项目,于2026年4月1日达到清算条件,甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料,主管税务机关于5月8日受理,则甲公司应当于2026年4月份征期,申报预缴税款所属期为2026年3月的土地增值税,于2026年5月份征期,申报预缴税款所属期为2026年4月的土地增值税。2026年5月起预(销)售取得的收入,不再办理预征申报,待清算审核后办理尾盘申报。

    (二)第二条明确了土地增值税预征的计税依据

    与增值税、企业所得税计税方法保持一致,本条规定房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。

    【例】甲公司的某地房地产开发项目,适用增值税一般计税方法,当地普通标准住宅土地增值税预征率为1.5%,某属期内取得预收款10900万元,则甲公司在申报预征土地增值税时的计征依据为10900÷(1+9%)=10000万元,预征土地增值税=10000×1.5%=150万元。

    (三)第三条明确了清算收入、销售面积归集的截止时间

    与预征起止时间规定相衔接,本条规定纳税人办理土地增值税清算申报时,确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

    【例】甲公司的某地房地产开发项目,在达到清算条件后,甲公司于2026年4月15日向主管税务机关提交清算申报资料,主管税务机关于4月20日受理,则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年3月31日。

    【例】甲公司的某地房地产开发项目,在达到清算条件后,甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料,主管税务机关于5月8日受理,则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年4月30日。由于甲公司在4月申报时确认销售收入、销售面积的截止时间为3月底,税务机关受理申报后甲公司应进行补充申报,将清算申报资料的销售收入、销售面积数据更新至4月底。

    (四)第四条明确了符合条件的项目规划范围外支出准予扣除

    为客观反映纳税人取得土地使用权所支付的实际成本,纳税人与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定,在房地产开发项目规划范围外(俗称“红线外”)为政府建设公共设施的,实际发生的建造支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

    【例】甲公司的某地房地产开发项目,通过招标方式取得土地使用权进行房地产开发建设,在土地出让合同或其补充协议中未约定甲公司在项目规划范围外需要承担配建义务。在项目开发过程中,甲公司根据政府会议纪要要求在房地产开发项目规划范围外建造了一栋人才公寓,建成后无偿移交给政府指定的单位,则该人才公寓的建造支出在土地增值税清算时不能扣除。

    (五)第五条明确了因转让房地产缴纳的印花税和地方教育附加准予扣除

    纳税人因转让房地产缴纳的印花税,按企业会计准则或企业会计制度规定应计入“税金及附加”科目,与会计制度规定相衔接,在申报土地增值税时有关印花税计入“与转让房地产有关的税金”扣除。纳税人因转让房地产缴纳的地方教育附加,视同“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

    (六)第六条明确了尾盘销售土地增值税的申报时间

    与预征起止时间、清算收入和销售面积归集的截止时间的规定相衔接,本条规定纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的,应当按尾盘销售方式按季申报缴纳土地增值税。其中,预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入,在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。

    【例】甲公司的某地房地产开发项目,主管税务机关于2026年4月20日受理清算申报,于5月31日出具清算审核结论,则甲公司应于7月份征期按照清算审核确认的单位建筑面积扣除项目金额,以尾盘方式申报缴纳税款所属期为2026年4-6月的土地增值税。

    (七)第七条明确了尾盘销售土地增值税单位建筑面积扣除项目金额计算方法

    纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时,各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金,尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额=税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。

    【例】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅,主管税务机关出具的清算审核结论确认的普通标准住宅扣除项目金额合计273000万元(其中与转让房地产有关的税金3000万元),普通标准住宅可售建筑面积90000平方米,则单位建筑面积扣除项目金额=270000万元÷90000平方米=3万元/平方米;甲公司在清算审核后的某个属期销售尾盘9000平方米,发生与转让房地产有关的税金200万元,则与此相对应的扣除项目金额=9000平方米×3万元/平方米+200万元=27200万元。

    (八)第八条明确了尾盘销售计算缴纳土地增值税时可按规定申报享受免征土地增值税优惠

    纳税人办理尾盘销售申报时,普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的,按规定征收土地增值税;普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的,可申报享受免征土地增值税。

    【例】甲公司的某地房地产开发项目全部为普通标准住宅,在尾盘销售的某个税款属期,销售收入为3000万元,包括与转让房地产有关税金在内的扣除项目金额为2800万元,由于增值率未超过20%,可以申报享受免征土地增值税优惠。

    (九)第九条明确了《公告》的施行时间

    《公告》自2026年1月1日起施行,此前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行,已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行,不再调整。


    来源: 国家税务总局
    时间: 2026-01-01
  • 关于《涉税专业服务信用评价管理办法》的解读

    税务总局以税务规范性文件形式发布了《涉税专业服务信用评价管理办法》(以下简称《办法》)。现解读如下:

    一、《办法》制发的背景是什么?

    为贯彻落实党的二十届三中、四中全会精神和党中央、国务院关于健全社会信用体系的决策部署,深入推进《涉税专业服务管理办法(试行)》落地施行,税务总局在连续多年开展涉税专业服务信用评价工作的基础上,以规范和支持涉税专业服务行业高质量发展,促进合规管理、维护法治公平为目标,坚持管理与服务并重,健全完善信用评价指标体系及管理规则,强化信用评价结果应用,推动涉税专业服务机构及涉税服务人员诚实守信、依法履责,制定出台了《办法》。

    二、涉税专业服务信用管理是什么?

    《办法》第二条明确,涉税专业服务信用管理是指税务机关对涉税专业服务机构从事涉税专业服务情况进行信用评价,对涉税服务人员的执业行为进行信用记录,并根据信用评价结果采取激励约束措施。

    三、涉税专业服务信用评价的主要内容是什么?

    《办法》第五条明确,涉税专业服务信用评价分为涉税专业服务机构信用评价和涉税服务人员信用评价。涉税专业服务机构信用评价采用以下信息:实名制等行政管理规定遵守情况、纳税人评价、税务机关评价、业务结构、服务质量、业务信息质量、行业自律、党的建设情况、人员信用、业务培训、委托人纳税缴费信用,以及自身纳税缴费信用、上一年度信用评价结果等。涉税服务人员信用评价采用以下信息:基本信息、执业记录、不良记录、纳税记录等。

    四、涉税专业服务信用信息采集渠道是什么?

    《办法》第六条明确,涉税专业服务管理信息库依托税务信息系统,从以下渠道采集信息:

    (一)涉税专业服务机构及涉税服务人员报送的信息;

    (二)税务机关税收征管过程中产生的信息和涉税专业服务监管过程中产生的信息;

    (三)其他行业主管部门和行业协会公开的信息。

    涉税专业服务机构跨区域从事涉税专业服务的相关信用信息,归集到机构所在地。

    五、涉税专业服务机构的信用等级如何评定?

    《办法》第十条明确,省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关根据信用积分和信用等级标准对管辖的涉税专业服务机构进行信用等级评价,于每年4月30日前完成上一个评价周期信用等级年度评价工作。

    《办法》第十一条明确,涉税专业服务机构信用(英文名称为Tax Service Credit,缩写为TSC)按照从高到低顺序分为五级,分别是TSC5级、TSC4级、TSC3级、TSC2级和TSC1级。涉税专业服务机构信用积分满分为500分,涉税专业服务机构信用等级标准如下:

    (一)TSC5级为信用积分400分以上的;

    (二)TSC4级为信用积分300分以上不满400分的;

    (三)TSC3级为信用积分200分以上不满300分的;

    (四)TSC2级为信用积分100分以上不满200分的;

    (五)TSC1级为信用积分不满100分的。

    六、哪些情况会导致涉税专业服务机构无法评为TSC5级?

    《办法》第十二条明确,涉税专业服务机构存在下列情况之一的,不得被评为TSC5级:

    (一)上一个评价周期纳税缴费信用为D级;

    (二)报送涉税专业服务基本信息不满3年;

    (三)在上一个评价周期内,连续3个月或者累计6个月中止涉税专业服务。

    七、新设立的涉税专业服务机构信用等级是多少?

    《办法》第十三条明确,在上一个评价周期内新设立的涉税专业服务机构,涉税专业服务信用等级不高于TSC3级。

    八、哪些情况会导致涉税专业服务机构信用等级不高于TSC1级?

    《办法》第十四条明确,存在下列情况之一的,涉税专业服务机构信用等级不得高于TSC1级:

    (一)当前纳税缴费信用为D级的;

    (二)法定代表人、执行事务合伙人等负责人被列为涉税服务失信主体或者严重失信主体尚未解除的;

    (三)涉税专业服务机构被列为涉税服务失信主体或者严重失信主体期间,其法定代表人、执行事务合伙人等负责人新设立机构并担任负责人的。

    九、哪些情况会导致涉税专业服务机构信用积分直接扣至0分?

    《办法》附件1《涉税专业服务机构信用积分指标体系及积分规则》明确,涉税专业服务机构存在下列情形之一的,信用积分直接扣至0分,信用等级直接判为TSC1级:

    (一)违反税收法律、行政法规,造成委托人未缴少缴税款或者骗取税收优惠,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则相关规定被处罚的;

    (二)未按涉税专业服务业务规范执业,出具虚假意见的;

    (三)采取隐瞒、欺诈、贿赂、串通、回扣、不当承诺、恶意低价、虚假涉税宣传及广告等不正当手段承揽业务,损害国家税收利益、委托人或者他人利益的;

    (四)公开歪曲解读税收政策,扰乱正常税收秩序的;

    (五)唆使、诱导、帮助他人实施涉税违法违规活动的;

    (六)利用服务之便,谋取不正当利益的;

    (七)以税务机关和税务人员的名义敲诈纳税人、扣缴义务人的;

    (八)向税务机关工作人员及其配偶、子女及其配偶等亲属和其他特定关系人输送不正当利益或者指使、诱导委托人输送不正当利益的。

    十、对TSC5级的涉税专业服务机构,税务机关采取哪些激励措施?

    《办法》第二十七条明确,对达到TSC5级的涉税专业服务机构,税务机关采取下列激励措施:

    (一)开通纳税服务绿色通道;

    (二)对其所代理的纳税人发票可以按照更高一级的纳税缴费信用级别管理,纳税缴费信用级别为D级的除外;

    (三)依托税务信息化系统为涉税专业服务机构开展批量纳税申报、信息报送、在线税务咨询及相关业务办理提供便利化服务;

    (四)在税务机关购买涉税专业服务时,同等条件下优先考虑,涉及政府采购的,按照政府采购法律法规办理。

    十一、对被列为涉税服务失信主体及严重失信主体的涉税专业服务机构及涉税服务人员,税务机关采取哪些约束措施?

    《办法》第三十一条明确,对被列为涉税服务失信主体及严重失信主体的,税务机关采取以下措施:

    (一)予以公告并向社会信用平台推送;

    (二)向其委托人、委托人主管税务机关进行风险提示;

    (三)所代理的涉税业务应当由其与委托人共同到税务机关现场办理;

    (四)对纳入纳税缴费信用管理的涉税服务严重失信主体,适用纳税缴费信用D级管理措施;

    (五)对列为涉税服务严重失信主体的,将信息通报相关部门实施监管和联合惩戒。

    十二、税务机关对涉税服务人员采取哪些激励约束措施?

    《办法》第三十二条明确,税务机关应当按照涉税专业服务信用记录情况,对涉税服务人员采取下列激励或者约束措施:

    (一)在推荐担任党代表、人大代表、政协委员以及相关社会职务时,将涉税专业服务信用情况作为参考依据;

    (二)对信用记录好的,在税收政策制定或者修订、办税流程设计、信息化系统上线推广过程中,优先邀请担任税务体验师;

    (三)受邀担任税务系统行风监督员、税费争议调解员的,3年内不得存在因涉税专业服务行为被税务机关行政处罚的记录;

    (四)从事代为办理所得税年度汇算清缴、土地增值税清算、特定涉税业务等复杂业务的涉税服务人员,未按税务机关要求参加相关合规辅导培训或者参加辅导培训经测试不合格的,税务机关将该情况告知委托人;

    (五)对列为涉税服务失信主体、严重失信主体的人员,除所代理的涉税业务由其与委托人共同到税务机关现场办理外,税务机关结合实际情况采取其他严格管理措施。

    十三、纳税人如何选择涉税专业服务机构及涉税服务人员?

    纳税人在委托涉税专业服务机构及涉税服务人员提供涉税专业服务时,可以查验涉税专业服务信用码。纳税人在知晓受托人未向税务机关报送涉税专业服务基本信息,或者已报送基本信息但被列为涉税服务失信主体、严重失信主体,仍然委托的,税务机关应当将委托人列入重点监控对象。对涉税服务人员因纳税争议代理纳税人与税务机关沟通时,经查验发现未取得纳税人授权或者存在3年内因涉税专业服务行为被税务机关行政处罚记录的,税务机关应当要求其委托方纳税人到现场沟通。

    十四、如果涉税专业服务机构及涉税服务人员对信用积分、信用等级、被列为涉税服务失信主体或者严重失信主体有异议,该怎么办?

    《办法》第二十一条明确,税务机关应当为涉税专业服务机构及涉税服务人员提供以下信用复核服务:

    (一)涉税专业服务机构及涉税服务人员,对信用积分、信用等级和执业负面记录有异议的,可以在信用记录产生或者结果确定后12个月内,向税务机关申请复核。

    税务机关应当按照包容审慎原则,自受理之日起15个工作日内完成复核工作,作出复核结论,并提供查询服务。

    (二)涉税专业服务机构及涉税服务人员对税务机关拟将其列为涉税服务失信主体或者严重失信主体有异议的,应当自收到《税务事项通知书》之日起10个工作日内提出申辩理由,向税务机关申请复核。

    税务机关应当按照包容审慎原则,自受理之日起10个工作日内完成复核工作,作出复核结论,并提供查询服务。

    十五、如果被列为涉税服务失信主体或者严重失信主体,有没有机会修复信用?

    存在《涉税专业服务管理办法(试行)》第三十一条、第三十二条所列情形,按规定列为涉税服务失信主体的,期限为1年,列为涉税服务严重失信主体的,期限为2年,到期自动解除。被列为涉税服务失信主体,经公示满3个月,或者被列为涉税服务严重失信主体,经公示满1年的,可以在“信用中国”网站提出信用修复申请。

    十六、《办法》从何时开始施行?

    本办法自发布之日起施行。本办法施行前已纳入涉税专业服务信用评价的涉税专业服务机构,其2025年度信用积分规则按照原规定执行,信用等级评价规则按照新规定执行。


    来源: 国家税务总局
    时间: 2026-01-01
  • 关于《国家税务总局关于废止〈增值税一般纳税人登记管理办法〉的决定》的解读

         为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,税务总局公布《国家税务总局关于废止〈增值税一般纳税人登记管理办法〉的决定》。现就有关情况解读如下:

      《中华人民共和国增值税法》及其实施条例自2026年1月1日起施行,对增值税一般纳税人相关规定进行调整。为有效衔接《中华人民共和国增值税法》及其实施条例实施,国家税务总局决定废止2017年12月29日公布的《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)。涉及增值税一般纳税人登记管理有关事项,依据《中华人民共和国增值税法》及其实施条例以及有关规定执行。 


    来源: 国家税务总局
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